כשרוכשים דירה מקבלן חשוב לקחת בחשבון את כלל ההוצאות, לרבות המיסים השונים המוטלים על רכישת דירה. מאמר זה יעסוק במס רכישה, ובאופן ספציפי במס רכישה על דירה מקבלן.
המאמר יסביר מהי הייחודיות של מס הרכישה מקבלן, מה השוני בין מס רכישה על דירה ראשונה לעומת מס הרכישה על דירה שנייה ומה הן מדרגות המס השונות. בנוסף, המאמר יספק תשובה באילו מצבים ניתן להימנע מהמס לחלוטין.
מהו מס רכישה על דירה מקבלן?
בשונה מהרבה מיסים אחרים שאנשים רגילים לשלם בשגרה שלהם, מס הרכישה לא מחושב לפי הכנסה או רווח. המס מחושב על בסיס מחירו של הנכס בלבד, כך שאנו משלמים אותו כבר ברכישת הדירה ולא אך בעת שהדירה תניב לנו רווחים. יש לציין שהעובדה שמשלמים מס עבור הדירה בעת הרכישה לא תפטור ממיסים עתידיים שקשורים לרווחיות הדירה כמו מס שבח.
מעת לעת ישנם שינויים באחוז המדויק של מס הרכישה מתוך המחיר הכללי של הנכס, אך תמיד ישנה עלייה חדה בין מס הרכישה על הדירה הראשונה לבין מס הרכישה על הדירה השנייה. הסיבה היא שהביקוש הרב לדירות, לצד ההיצע המתון, הפך את המרדף אחר הדירה הראשונה לקשה ביותר. לכן, על מנת לתמרץ ולהקל על צעירים לרכוש את דירתם הראשונה החליטה המדינה להגדיל את הפער בין מס על דירה ראשונה לבין מס על דירה שנייה.
מהן מדרגות המס רכישה?
מס רכישה על דירה מקבלן מבוסס על אחוזים מתוך עלות כל הדירה כולל מע"מ. המס, כפי שצוין קודם, משתנה מעת לעת והנתונים הבאים נכונים לשנת 2023. המדינה מעניקה פטור ממס רכישה לדירה ראשונה בשווי עד 1,919,155 ₪. השווי שמזכה פטור גדל משנה לשנה בהתאם לאינפלציה. לאחר מכן ישנו מס של 3.5% עבור דירות עד שווי 2,276,360 ₪ (ומעל שווי דירות הזכאיות לפטור). משם המס עולה ל5% עד לדירות בשווי 5,872,725 ₪ ולאחר מכן עולה ל8% ואפילו 10% על דירות בשווי עשרות מיליוני שקלים.
כאשר מדובר בדירה שניה (וכל דירה נוספת) ישנם אחוזים גבוהים יותר של מס רכישה על דירה מקבלן. על כל דירה נוספת ערך מס הרכישה הוא 8% משווי הדירה עד לסכום 5,872,725 ₪, ובמקרים ששווי הדירה עולה על סכום זה ישנו מס של 10% מתוך החלק הנותר של שווי הדירה.
מתי ניתן להפחית או להימנע ממס רכישה על דירה מקבלן?
החוק מאפשר לבעלי דירה אשר רוצים למכור דירה ולקנות בתמורתה דירה אחרת לדחות את תשלום מס הרכישה ב24 חודשים. חוק זה נועד לאפשר לאנשים לשפר דיור. אם הדירה אכן תימכר במהלך השנתיים הללו, לא יהיה צורך לשלם מס רכישה עבור הדירה שנמכרה. אך במידה והדירה לא תימכר הרוכש ייאלץ לשלם את מס הרכישה באופן רטרואקטיבי לצד ריבית והצמדה.
הפחתה נוספת במס הרכישה תתאפשר למשפחות שכולות של חיילי צבא הגנה לישראל, ובעלי נכויות. ההנחה המתקבלת, כמו מדרגות המס, משתנה מעת לעת ונעה מפטור עבור דירות בשווי גבוה מהפטור לכלל האוכלוסייה ועד להפחתה משמעותית באחוזים אשר צריך לשלם מתוך שווי הדירה.
לסיכום
לסיכום ההתעסקות עם מס רכישה על דירה מקבלן ושוויו של המס עשויים להשתנות בין מקרה למקרה. הבנה בסיסית עשויה לעזור לחשב צעדים קדימה, אך כאשר מוציאים לפועל את רכישת הדירה רצוי להיעזר בעורך דין קניית דירה מקבלן אשר מבין בתחום.
אצלנו ניתן למצוא שירות מקצועי, מהיר ובעל ניסיון עשיר ברכישת דירות, דבר אשר יכול לחסוך לכל רוכש כסף רב וזמן יקר. לפרטים נוספים צרו עמנו קשר.
